浙江省地方法规

  【发布文号】-----------

  【发布日期】1995-05-19

  【生效日期】1995-05-19

  【失效日期】-----------

  【所属类别】地方法规

  【文件来源】-----------

关于印发《宁波市市区公有住房出售管理暂行办法》的通知各县（市、区）人民政府、市政府各部门、各直属单位：

　　《宁波市市区公有住房出售管理暂行办法》已经省房改领导小组批准，现予印发，自即日起实施。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宁波市住房制度改革领导小组

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九五年五月十九日

　　　　　　　　　 宁波市市区公有住房出售管理暂行办法

　第一条　为实现住房商品化、社会化，加快住房建设，根据《宁波市市区深化住房制度改革实施方案》，制定本办法。

　第二条　市区直管公有住房和自管公有住房中钢混、砖混结构的独用成套住房，均属出售范围。但有下列情况之一者不得出售：

　　一、产权未得到确认的；

　　二、列入城市建设近期规划范围、已停水停电的；

　　三、临街宜改造为营业用房的底层成套公房，界定范围为：海曙区中山东路、中山西路（西至翠柏路）、解放南路、解放北路、江厦街、灵桥路、和义路、开明街、药行街；江北区人民路（北至泗洲路）；江东区中山东路（东至彩虹北路）、百丈街（东至中兴路）；

　　四、具有历史保护价值的；

　　五、成套代管产住房；

　　六、校园及工矿作业区内穿插的成套住房；

　　七、严重损坏和危险住房；

　　八、政府认定不宜出售的其他住房。

　第三条　购买公有住房要坚持自愿的原则，每户家庭（包括夫妻双方及未成年子女）只能享受一次，限购一套。

　第四条　凡在市区有常住户口，且符合单位分房条件的职工以及已租住独用成套公有住房的承租人，均可购买公有住房。中央及省、市属单位在大市范围内有集体户口的职工，视同市区常住户口，也可申请购买在市区的自住公有住房。新建公有住房和腾空的成套旧公有住房实行先售后租，优先出售给无房户和住房困难户。

　　住房产权单位应鼓励职工、居民购买公有住房。

　第五条　出售公有住房按建筑面积计算。建筑面积的计算办法，按甬价房、市房改办〔１９９３〕０２号文规定执行。

　第六条　出售公有住房实行成本价，超过限购面积标准部分执行市场价。成本价按征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素确定；１９９４年砖混二等新房每平方米建筑面积成本价为６８０元，市场价为１３５０元；以后每年在６月底前公布下一年售房价格。

　第七条　住房的年折旧率为２％。折旧年限以购房年份减住房竣工验收交付使用年份计算，超过３０年的，按３０年计算；经过大修或设备更新的旧房，其折旧年限按有关规定评估确定。

　　公有住房的实际售价要结合住房结构、等级，所处地段、层次、朝向、设施和装修等因素区别计价。住房的楼层、朝向、地段差价率及设施装修价格见附表一、二。

　第八条　购买现已租住的公房建筑面积的控制标准为：一般干部职工５０－７５平方米；科级（或相当于这一级干部，下同）６０－８５平方米；处级７０－１００平方米；厅局级９０－１２０平方米；或按该处常住户口人均建筑面积１８平方米控制。购房者夫妻有一方是教师或离休干部，面积可放宽１０平方米。购买新建住房和腾空房面积标准按国发（１９８３）１９３号文件规定放宽３平方米控制。

　第九条　购买公有住房，原则上要一次付清房款，有困难的可以申请抵押贷款。购房者一次付清房款的，给予总房款２０％的折扣；向政府委托的银行房地产信贷部申请政策性抵押贷款支付购房款的，最高贷款额度不得超过总房款的７０％。抵押贷款还款年限一般不超过１０年，并按政策性抵押贷款利率计收利息，单位不得贴息。

　第十条　对按成本价购房者，给予以下折扣和优惠：

　　一、按购房者夫妻两人建立住房公积金制度前的工龄，每一年给予成本价０．６％的工龄折扣。职工工龄一律按人事、劳动部门有关连续工龄的计算规定执行。在职职工工龄统一计算到１９９４年（含）；离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算，少数工作需要，组织上批准延长工作时间的，工龄可连续计算；丧偶职工未再婚的，其配偶生前工龄可以合并计算。购房工龄由所在单位劳动人事部门出具证明。

　　二、在１９９５年６月３０日前购买已租住的公有住房者，给予５％的现住房折扣。今后要逐年减少，到２０００年前全部取消。

　　三、购房者免缴房产税、一次性契税和暂免土地使用税。

　第十一条　公有住房出售价格计算公式：

　　住房单位售价（元／平方米）＝成本价×（１－年工龄折扣率×夫妻双方工龄之和一年折旧率×折旧年限）×（１－现住房折扣率）×（１－地段差价率±结构差价率±朝向差价率±层次差价率）

　　按上述公式计算的“住房单位售价”每平方米低于１８０元的，按１８０元计算。

　　实际售房总价（元）＝［住房单位售价×限购以内建筑面积±设施差价＋市场价×超标部分建筑面积×（１－年折旧率×折旧年限）×（１－地段差价率±结构差价率±朝向差价率±层次差价率）］×（１－一次性付款折扣率）

　第十二条　出售公有住房时，产权单位与购房者双方应签订买卖契约，付清房款后，到房地产、土地管理部门办理房屋所有权和土地使用权过户登记手续，领取房屋所有权证和土地使用权证。

　第十三条　按成本价和原按综合价购买的住房，购房者拥有全部产权。在付清房款并住满五年后，可依法进入市场，出售或出租的收入，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，并按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

　第十四条　原按标准价购买的住房，购房者拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承，不能赠与。产权份额按原标准价占原综合价的比例确定。购房者在付清房款并住满五年后，可依法进入市场。在同等条件下原产权单位有优先购买权和租赁权，出售或出租收入，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，并按规定交纳有关税费后，按产权比例分配。

　第十五条　购房者自住未满五年，因故退房的，住房须由原产权单位或房管部门按原购房款收购，不计利息。

　第十六条　公有住房出售，室内自用部分、自用设施的维修费用由购房者自理；共用部位和共用设施设备的维修费用由维修基金开支；维修基金来源：产权单位按售房款的１５％提取，购房者按住房成本价的１％缴付。维修基金要专户储存，本金不动，利息用于住房共用部位、共用设施的维修。

　第十七条　国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例分别上交同级财政和留归单位，纳入城市和单位住房基金。其他公有住房出售收入归单位所有，纳入单位住房基金，专项用于住房建设和住房制度改革。出售公有住房必须使用财税部门统一印制的出售公有住房专用票据。国有住房出售收入征收管理办法按国家和省有关规定执行。

　第十八条　产权单位按本办法出售公有住房的收入，免缴营业税、所得税，暂免预算调节基金和能源交通基金。

　第十九条　职工购房后，因工作调动或职务提升，首次购房面积未达到国家规定住房控制标准的，可允许换购公有住房。原住房由新分房单位按换购时的成本价成新折扣和售房政策计价收购，新住房按换购时的成本价和售房政府购买，换购者不得重复享受工龄折扣、现住房折扣和一次付款折扣。

　第二十条　原按综合价或标准价出售的公有住房，购房者要求按新政策衔接的，可按本办法规定的售房政策进行衔接，原购房款多退少补。

　第二十一条　原按标准价购房者，今后需补购尚未购买的住房产权部分，须按补购时的住房成本价和售房政策办理。

　第二十二条　因拆迁等原因由个人全额出资扩大住房面积的，在购房时，凭有效证件，其相应面积可承认所有权，其余部分按房改政策购房；对单位向个人收取的住房集资款经产权单位同意，凭原始证件，可在购房款中抵扣。

　第二十三条　本办法由宁波市住房制度改革领导小组办公室负责解释。

　第二十四条　本办法自《宁波市市区深化住房制度改革实施方案》实施之日起执行。