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澳門特別行政區法例 |
立法會按澳門組織章程第三十條一款c條之規定，制定具有法律效力的條文如下：
按照構成各獨立單位的條件而組成一座樓宇的各個單位，得依分層樓宇制度分屬各不同業主所有。
一、除構成獨立單位外，各單位之間有區分及隔離，有本身出口通往樓宇共有部分或街道的各獨立單位，得成為分層樓宇的標的。
二、停車位亦得構成單位，但其位空間必須有充分界別，即使是並非互相區別及隔離的單位。
三、充分界別的空間係指以抹不掉的方式劃分相鄰界限而界定的範圍，且當中標明專有編號或名稱，而倘屬後者則指明所屬的獨立單位。
一、欠缺所規定的法定要件，將導致分層樓宇的構成憑證無效，乃使有關樓宇受共有物業制度的管制，而每戶所屬部分將按照第五條的規定而定出，或倘無指定時，則就單位的相對價值而定出相當部分。
二、分層所有人，任何其他有直接及正當個人利益的權利人，以及接獲負責核准或稽查建築物的公共實體舉報的檢察院，均有合法性以爭辯憑證的無效。
一、分層樓宇的構成可透過法律行為、因故效或司法判決而取得，特別是以共同產業分配案或遺產案作出的司法判法為之。
二、任何一戶戶主得透過司法判決申請分層樓宇的構成，但須具備第二條所規定的要件。
三、除第一款的規定外，分層樓宇的構成得透過將樓宇用作興建獨立單位為之，而建築圖則一經核准後，附同它的獨立單位說明書即視為構成憑證。
一、在分層樓宇的構成憑證及房屋說明內的各獨立單位，係以一個用以識別的名稱或編號，及對所處樓層或有別於其餘者的任何其他情況的指示加以區別，並以樓宇總價的百分率或千分率訂出每一單位的相對價值。
二、除上款所載的說明外，構成憑證尚可特別包括：
a）每一單位或共有部分所作用途的指示；
b）共有部分管理規章，以規範共有部分及獨立單位的使用、享用及保養；
c）仲裁協議的規定，以解決因共有部分管理而產生的爭議。
三、每一獨立單位的名稱或編號的標示，應屬永久性質。
倘多座相鄰的大廈因存在供組成該等大廈的全部或部分個體或單位使用的共有部分，而在功能上互相連接者，則給予每座大廈或每個個體一個名稱或編號。
一、倘獲全部分層所有人同意時，得透過簽署人經認證其簽名的私人文件更改分層樓宇的構成憑證。
二、在更改是相應於一項修改計劃的情況下，經更改分層樓宇構成憑證的分層所有人協議，得在所有人以認證方式簽名的有關說明書作出。
三、只要最少三分之二的分層所有人同意有關更改，得要求法院代為同意，以取代沒有表示同意的分層所有人。
四、不遵守第二條將導致協議書無效，並得透過第三條第二款所指人士及實體申靖聲明此協議書無效。
一、同一大廈兩個或以上單位合併為一，只要為相鄰者，毋須其餘分層所有人許可。
二、為上款規定的效力，倘屬相當於車房及儲物房的單位，則彼此毋須為相鄰者。
三、以上兩款的規定，經適當配合後，適用於單位的分割。
四、在以上數款所規定情況下，合併或分割單位的分層所有人，有權以載有經認證簽名的文件的單方面行為，將相應更改引入於構成憑證內。
五、應將上款所指文件在三十日期限內通知管理人。
一、每一分層所有人為其單位的專有業權人及樓宇共有部分的共有業權人。
二、上指兩項權利不得分割；任一權利不得分開出讓。而放棄使用共有部分以作為對其保養或享用所需要開支不負責，則視為不合法。
一、樓宇的共有部分如下：
a）完全所有權制度的土地、地基、柱、支柱、主牆、正面及所有樓宇結構的部分；
b）上蓋或天台，即使由任何樓層單位使用者亦然；
c）兩個或以上分層所有人共用的入口、前堂、樓梯、走廊及使用道或通道；
d）水、電、暖氣、冷氣、瓦斯、通訊及類似的一般設施。
二、還推定屬共有部分者為：
a）連接樓宇的天井及花園；
b）升降機；
c）供看更使用及居住的地方；
d）停車位，當按照第二條第二及第三款的規定不構成獨立單位者；
e）一般而立，非供一位分層所有人所專用的物件。
三、構成憑證得把第一款b項及第二款d項所規定的共有部分的區域分配予某一分層所有人專用，而這些部分應按第二條第三款的規定界別。
一、分層所有人彼此的關係，在專屬彼等的單位及共有部分的事宜上，一般係受對不動產的業權人及共有業權人的限制所約束。
二、特別禁止分層所有人：
a）因進行新工程或缺乏維修而損害樓宇的安全、建築線條或外觀；
b）把單位用作損害良好風俗的用途；
c）把單位用於與其目的不符的用途；
d）進行在構成憑證內或稍後在所有分層所有人協議內列明禁止的任何行為或活動。
分層所有人對單位出讓不享有優先權，亦不享有要求分割共有部分的權利。
一、除有相反規定外，樓宇共有部分的保養及享用所需的開支，及共同的利益的服務費用，均由分層所有人按照其單位價值的比例繳付；所有這些開支，以及本法律所規定的其他開支，均須經適當證實及說明理由。
二、但對只供若干分層所有人專用的各段樓梯或樓宇的共有部分，有關支出將由使用者負責。
三、升降機的開支只由使用升降機的單位的分層所有人分擔。
一、進行革新工程須獲得代表樓宇價值三分之二的大多數分層所有人同意。
二、不得在樓宇共有部分進行可損害某一分層所有人使用其私有物或公物的革新工程。
一、革新工程所導致的開支，按照第十三條規定，係由有關分層所有人負擔。
二、不贊成革新工程的分層所有人，必須分擔有關的開支，但倘拒絕的理由在司法上視為有根據時則例外。
三、倘工程帶有不良性質或與樓宇的重的拒要性不符時，有關的拒絕視為有根據。
四、曾有根據提出拒絕的分曾所有人，得在任何時間享用革新工程所帶來的好處，但須繳付有關工程的執行及行養開支的相應部分。
一、樓宇的共有部分所不可缺少且急需的維修，因管理人不在或因故不能視事時，得由任何一位分層所有人主動進行。
二、經支付上款所指維修開支的分層所有人，應盡快從第二十條所指的共同儲備基金中獲得款項的償還；但倘沒有可動用款項時，分層所有人得要求其餘分層所有人即時及按其單位的百分率或千分率支付。
一、在樓宇損毀或價值相等于樓宇價值至少四分之三的部分遭受損毀時，任何分層所有人有權要求按照大會指定的方式出售其所享有的有關土地及物料的權利。
二、倘損毀只影嚮小部分時，大會得透過多數分層所有人及按大廈價值的多數的決議重修該部分。
三、不願意承擔重修開支的分層所有人，可能被強制出讓其權利予其他分層所有人，而價值則按照彼此之間所訂者或由法院所訂者。
四、出讓人可選擇承受移轉的一名或以上的分層所有人。
一、樓宇購買火險為強制性，不論獨立單位或共有部分亦然，保險金額由分層所有人大會訂定。
二、火險的保險金額不得低於有權限當局所確定的金額，或倘沒有時，不得低於購入的最新成本。
三、當分層所有人不能證實巳經以不低於以上各款所定額投保時，則應由管理人投保。
四、分層所有人大會得決定體買其他風險的保險。
一、分層所有人大會議決共有部分負擔應繳金額的會議錄，對在既定期限內不支付其份額的分層所有人，構成執行憑證。
二、倘分層所有人大會議決支付因保養及享用共有部分而必需的任何開支，以及支付屬共同利益、且不應由共有部分管理負擔的財產及服務時，有關的會議錄亦根據上款的規定構成執行憑證。
一、為應付大廈或多幢樓宇組成的綜合大廈的保養開支，對每一幢的共有部分必須設一共同儲備基金。
二、每一分層所有人須按分層所有人大會訂定的款額供款予該基金，有關金額最少不得低於共有部分其餘開支中所佔份額的百分之十。
三、該基金還包括：
a）對分層所有人及管理實體所科的罰款所得；
b）由分層所有人繳付的擔保金。
四、共同儲備基金得存放於銀行，而有關的管理規則由分層所有人大會負責設定。
五、基金的管理，是在分層所有人大會所定限制內，根據提供服務的有關合同規定，由共有部分的管理人或管理實體負責。
一、倘分層所有人超過十人，在構成憑證沒有載明的情況下，應制訂一共有部分管理規章，以規範獨立單位及共有部分的使用、享用、保安及保養。
二、在不妨礙第五條第二款b項規定的情況下，規章由分層所有人大會負責通過；倘大會沒有制訂定規章時，則規章由管理人通過。
三、所有分層所有人及任何其他佔有人或暫許佔有者，均受規章約束。
一、大廈內共有部分是由分層所有人大會和一名或以上的管理人負責管理。
二、倘屬第六條所規定的情況，不同的每一座或每一個體均應有本身的一名管理人及一共有部分管理規章。
三、倘屬上款所指情況時，由多幢樓宇組成的綜合大廈的共有部分的管理，將由各座或各不同個體的管理人所組成的小組負責。
一、經管理人召集，大會會議在一月份內舉行，以便討論和通過有關上年度的帳目，及通過本年度的開支預算。
二、召集書應附有交大會審議的帳目及預算案，或最低限度應指出該等資料的放置地點，以方便分層所有人取閱。
三、大會亦可由管理人或至少代表大廈價值百分之二十五的分層所有人召開。
四、分層所有人可由受權人代表，或將其權力授與一分層所有人，在此情況下只需以致會議主席的信件作為授權書。
五、分層所有人亦可由其租客代表，為此只需出示租賃合同規定關於此項代理倘有的條款；但在相反規定下，當合同規定由租客負責支付共有部分的開支時，推定存在此項代理。
一、大會須最少在十天前以通告的方式召集，通告須透過簽收冊送交或透過掛號信寄往屬分層所有人擁有的獨立單位，除非分層所有人明確指定另一住址。
二、載有會議日期、時間、議程及地點的通告，是以兩種官方語文之一繕寫，當有分層所有人只懂其中一種語文時，盡可能附同譯文。
三、在大召開前的八天內，應在大廈的進出口處或分層所有人的共同通道標貼一份召集通告。
四、不在有關大廈居住的分層所有人應向管理人聲明其常居住址，當欠缺該聲明時，即推定其在所擁有的獨立單位內居住。
五、倘分層所有人從未召開分層所有人大會，則事實管理人、發展商或倘有的負責管理共有部分的實體，應在百分之五十的單位轉讓後或百分之三十的單位入伙後召開第一次大會，否則須對所造成損害負連帶責任。
六、倘沒有按上款最後部分規定召開大會，任何分層所有人均得向法院申請勒令上款所指的任何負責人召開大會，否則犯違令罪。
一、除有特別規定外，決議是以代表大廈價值的多數票作出。
二、每一分層所有人在大會所擁有的票數相當于其擁有單位所佔的百分率或千分率的數目。
三、倘在指定時間一小時後，並無決議獲得通過所需的足夠分層所有人數出席，而在召集通告內亦沒有事先訂定另一日期，則視作在下週同一日、同一時間和同一地點再次召開會議，在此情況下只要有代表最少擁有樓宇總值四分之一的分層所有人出席，大會便得以他們的多數票作出決議。
四、如分層所有人中部分只懂一種官方語文，而其他則只懂另一官方語文時，管理人應盡可能安排一繙譯員列席。
一、須獲一致通過的決議，只要出席分層所有人最少佔樓宇總值三分之二，得以他們全數同意通過，但須按以下各款規定獲得缺席的分層所有人對決議的贊同。
二、在十天期限內，須透過雙掛號信將決議通知所有缺席的分層所有人。
三、分層所有人應在收到上款所指信件後六十天內以書面將其同意或反對通知大會。
四、分層所有人的沉默視為對按第二款規定通知的決議表示同意。
五、第七條第三款的規定適用於沒有收到第二款所指信件的情況。
一、必須編寫分層所有人大會的會議錄；會議錄由有關會議的主席撰寫和簽署，並由全部參與有關會議的分層所有人簽名。
二、分層所有人大會得向出席的分層所有人所成立的委員會賦予信任票，委托其負責撰寫會議錄，而該會議錄由撰寫人簽署，以及會議主席或不屬委員會的管理人簽署；在此情況下，其餘出席的分層所有人毋須簽署。
三、適當載於會議錄的決議，對分層所有人及單位的第三權利人均具約束性。
四、倘大量沒有另作決議，則由管理人負責保管會議並將之提供予分層所有人及上款所指的第三者參閱。
一、大會決議如有違反法律或已通過的規章，可經任一不贊成的分層所有人提出申請而被撤消。
二、提起該訴訟的權利為期二十天即失效，對出席的分層所有人，該期間由決議日起計，對缺席的所有人則由決議通知日起計；該期間在任何一種情況最多為一年。
三、按照訴訟法的規定，亦可申請中止決議。
四、被提起訴訟的分層所有人，其在司法上的代表為管理人，或大會為此目的而指定的人士。
為解決分層所有人之間或分層所有人和管理人之間的爭議，大會可規定強制性訂立仲裁協議。
一、對不遵守本法律規定、大會決議或管理人決定者，分層所有人大會得訂定罰款處分。
二、每年施行的罰款數額，永不能超出違反者在該年應支付的共有部分開支的四分之一，但有最少代表樓宇價值三分之二分層所有人在大會另作決議則例外。
一、管理人由大會選出及免職。
二、規章應對管理人不在或因故不能視事時，管理職能的行使加以規定及管制。
三、倘大會沒有選出管理人時，法院將在任何一名分層所有人的申請下，按程序法的規定的規定委任之。
四、當顯示管理人有作出不當事情或以疏忽的態度行使其職能時，法院得在任何一名分層所有人的申請下，按程序法的規定將之免職。
五、管理人的職務是有報酬者，並得由其中一名分層所有人或第三者擔任；職務的期間不得超過二年，透過大會的議決得續期。管理人的委任行為所規定的任何高於二年的期限，視為減至二年。
六、本法律對管理人所作的規定亦視為對所有管理人及管理實體所作的規定。
一、由分層所有人簽訂的、同意由非經分層所有人大會選出的或非由法院委任的實體負責管理的合理條款，以及制訂的對共有部分管理服務自動續期的條款，均視為無效條款。
二、未經大會同意而將共有部分的管理轉移的協議為無效。
一、在不妨礙上條的規定下，由第三者負責樓宇管理的規則應載於提供服務的合同內。
二、倘分層所有人大會對於共有部分提供管理服務的合同的續期沒有議決時，有關合同則失效。
一、除大會賦予的其他職能外，管理人的職能有：
a）召集分層所有人大會；
b）預備及呈交帳目，以及編製每年的收支預算；
c）根據第十八條的規定為樓宇購買火險或其他風險的保險以及續保；
d）徵收收入及支付公共開支；
e）要求分層所有人支付其在核准的開支中所占份額；
f）對於共有財產的權利，進行保存行為；
g）管理共有物件的使用及共同利益服務的提供，但不妨礙共有部分管理規章的規定；
h）執行大會的決議；
i）對徵收第十九條所指的款項提出司法訴訟；
j）面對行政當局代表分層所有人；
l）確保樓宇保安規則的分布；
m）確定停車位維持標誌、其編號、及本身名稱；
n）向分層所有人及單位的第三權利人提供共有部分規章的副本。
二、管理人須於其負責的任期結束前一個月內，提交帳目及交出委託其保管的有關共有部分的所有文件。
一、管理人在執行屬於其職能或當由大會許可時，具有合法地位在法院控告任何分層所有人甚至第三者。
二、在關係樓宇共有部分的訴訟中，管理人亦得成為被告人。
三、但不包括關於共有財產所有權或擁有的問題的訴訟，除非大會為此目的而賦予管理人特別權能。
對管理人行為得向大會上訴，在這情況下，上訴的分層所有人得召集大會。
一、為着第四條第三款規定的目的而提交的圖則，應附同該樓宇所有人及負責的建築師簽名並載有下列事項的單位說明書；
a）倘有的樓宇名稱及以街道、倘有的門牌編號及四至，以說明其位置；
b）用以興建樓宇的地段面積，並說明有上蓋及無上蓋的面積；
c）倘有的物業登記局的說明編號；
d）按照第五條所規定的獨立單位特徵；
e）列出第十條第二款所指，且屬有關樓宇的共有部份；
f）對分層所有人可能給予有關共有部分的權利，尤以關於停車位、天台或院落的使用。
二、在第六條規定的情況下，尤其是當屬於分階段之建築時，應向組成綜合大廈的每一幢樓宇逐幢作出上款d項的敘述；此情況下，給予每幢樓宇一個名稱或特定編號、及訂定以綜合大廈總價之百分率或千分率表示的相對價值。
三、倘修改圖則影嚮到單位的個別化或獨立單位的價值，須呈交按本條第一款規定簽名的新說明書；經核准修改後，土地工務運輸司為著註記目的依職權着將之通知物業登記局。
四、修改圖則的建築師與所有人同對圖則與適用法律的規定相符負連帶責任。
五、不按以上各款規定辦理，或將大廈的不足以被區別及視為獨立之部分列為獨立單位，或按照通過的條件是用作共用的圖則及其修改者，不能獲核准。
一、按第四條第三款規定之構成分層物業的登記是根據獨立單位說明書的證明書、或載有指明經土地工務運輸司的接納及核准該圖則的決定，或任何經該司發出且可證明此核准的文件的副文或影印本行之。
二、所有人或任何利害關係人得申請發給圖則的說明書或核准圖則及其修改的決定的證明，而不管有否批示，必須在十天內發出。
一、倘構成分層樓宇及其修改的登記的申請在圖則核准後，大廈建築竣工前才按照第四條第三款作出者，登記則為按性質的臨時登記。
二、上款所指登記倘也非屬因疑問的臨時登記，則有效期為三年，且根據使用准照及證明樓宇曾在房屋記錄登記或為達致此目的所作報告的文件轉為確定性。
三、透過維持臨時性的原因的宣告，任何利害關係人得申請臨時登記作同期的續期。
四、在相應的樓宇說明中，建築物及所計劃的獨立單位的附註，因取決於本條第一款所指登記，以「計劃工程」的敘述為之；待此登記轉為確定性後，作出工程完竣的附註。
五、不論曾成為臨時性或確定性登記依據的圖則，其變更所引致有關登記的修改，將透過附註作出。
一、倘分層樓宇係按第六條規定由多幢樓宇組成的綜合大廈而構成者，除一般說明外，須另行分立每一座的說明，對每一座也列明其內每一獨立單位。
二、綜合大廈的一般說明內，須列明組成大廈的名稱或座數，每座佔總體價值的百分率，以及所有座內的共有部分。
三、在作出相應座的說明內，載明一般說明的編號，跟隨列出座別編號或不同的名稱。
四、倘大廈分階段建造，而每一階段相應於不同的座或幢，對計劃的綜合大廈構成分層樓宇的登記，得以每一座或幢的說明而申請作登記。
五、構成分層樓宇的登記內，除載明每一單位的相對價值外，亦應載明每一座的相對價值。
一、按第四條第三款規定，構成分層樓宇的臨時登記屬強制性。
二、申請登記一經正確地附同第三十八條第一款所指文件，登記不能被拒絕，也無須取決於提交與分層樓宇無關的任何其他資料。
三、使用准照的給付視乎出示已作第一款規定的登記證明。
一、檢查筆錄獲認可及使用准照發出後，土地工務運輸司將依職權向財政司送交有關筆錄及說明書副本，作房屋記錄登記之用。
二、土地工務運輸司須將上款所指送交通知利害關係人。
三、在不妨礙第一款規定的情況下，任何利害關係人得在求財政司辦理將樓宇在房屋紀錄內登記。
一、對於已批出或本法律生效時待批的圖則，倘沒有載明獨立單位個別化或不符合本法律規定的其他條件，土地工務運輸司將通知利害關係人作出所需的更正。
二、上款規定經適當配合後，適用於所有仍未登記的分層樓宇情況。
一、被委任為其有部分的管理人或事實管理人，在一年以上沒有召開分層所有人大會者，為著本法律的目的，應在一百八十天期限內召開大會。
二、當管理並非由分層所有人執行而違反第三十二條及第三十三條所規定的協議或合同，倘不在按上款規定期限召集而在隨後的四十日內舉行的大會內獲得確認，則失效。
本法律生效前樓宇的共有部分仍未有共有部分管理規章者，須按照第二十一條規定，在一百八十天期限內通過一項章程。
一、以不能分割方式取得而用作停車的單位的共有人，可以申請與單位內所載明的停車位相應的獨立單立的組成，但須遵守本法律和其他適用法例的規定。
二、為著更改上款情況的分層樓宇構成憑證的目的，毋需取得其他分層所有人的許可，為此適用經適當配合的第八條規定。
三、作為獨立單位的車位，只要符合本法律所規定的要件，透過取得載於說明內擁有車位權利的分層所有人的協議，得由有關所有將之獨立化。
四、以上各款所指單位獨立化的協議，載明給與屬每一分層所有人的獨立單位，而這項協議成為修改登記的有關附註的登記憑證。
一、廢止：
a）民法典第一千四百一十四條至第一千四百三十八條；
b）四月十三日第31/85/M號法令；
c）透過一九五六年十月二十七日第15984號內閣訓令在澳門實施的一九五五年十月十四日第40033號法令。
二、並廢止一切抵觸本法律的規定。
本法律於一九九六年十月一日生效。
一九九六年七月三十一日通過。
立法會主席 林綺濤
一九九六年九月二日頒布
著頒行。
護理總督 李必錄
MacauLITES:
版權
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責任聲明
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私隱政策
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意見
URL: http://www.macaulites.org/chi/mo/legis/laws/259612