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Legislação de Macau |
O Decreto-Lei n.º 69/88/M, de 8 de Agosto, no capÃtulo IV, artigos 52.º a 69.º, prevê a existência de actividades comerciais ou industriais em edifÃcios destinados a habitação social, nele consagrando as regras a que estão sujeitos a atribuição, arrendamento e gestão dos espaços destinados aos estabelecimentos.
A filosofia subjacente ao diploma assenta no carácter marcadamente social, ao definir, como critério decisivo para aplicação daquelas regras, os rendimentos mensais dos agregados familiares.
Com o presente diploma, pretende-se manter algumas das regras vigentes, mas, e simultaneamente, autonomizar o regime aplicável aos espaços adequados para estabelecimentos comerciais do relativo a habitação social, valorando a importância do concurso público como a via mais adequada para a atribuição do arrendamento.
Por outro lado, inova substancialmente os regimes do trespasse e das rendas.
Nestes termos;
Ouvido o Conselho Consultivo;
O Encarregado do Governo decreta, nos termos do n.º 1 do artigo 13.º do Estatuto Orgânico de Macau, para valer como lei no território de Macau, o seguinte:
O presente diploma regula a atribuição, arrendamento e cedência gratuita dos espaços adequados ao exercÃcio de actividades comerciais que existam em edifÃcios destinados a habitação social.
1. A atribuição dos espaços adequados ao exercÃcio de actividades comerciais far-se-á por concurso, nos termos dos artigos subsequentes.
2. Excepcionalmente, mediante parecer do Instituto de Habitação de Macau, adiante designado abreviadamente por IHM, e após autorização da entidade tutelar, poderão ser atribuÃdos espaços, com dispensa de concurso, nas seguintes situações:
a) Quando sejam concedidos a organismos ou entidades que prossigam fins de solidariedade social;
b) Quando os destinatários sejam titulares de arrendamento de um estabelecimento localizado em edifÃcio de habitação social a demolir, ou sujeito a obras de modificação ou alteração;
c) Quando os destinatários sejam desalojados de edificações informais recenseadas onde exerciam actividade comercial ou industrial.
1. A abertura do concurso é feita por aviso a publicar no Boletim Oficial e na imprensa local de expressão portuguesa e chinesa.
2. Do aviso constará:
a) O prazo e local de apresentação de candidaturas;
b) A indicação do dia, hora e local do acto público de licitação;
c) Os documentos exigidos e demais condições de admissão a concurso;
d) O tipo de actividade que pode ser exercida em cada espaço a concurso;
e) O valor mÃnimo de licitação para cada espaço;
f) O local e horas em que os interessados podem obter informações sobre o concurso.
1. Serão admitidas a concurso todas as pessoas singulares ou colectivas que respeitem os requisitos da lei geral e os constantes do aviso do concurso.
2. As pessoas colectivas deverão fazer prova de que se encontram registadas na Conservatória do Registo Comercial.
1. Os espaços serão atribuÃdos por licitação a abrir entre os candidatos admitidos.
2. A licitação terá como objecto a renda mensal para cada espaço e far-se-á a partir de um valor mÃnimo que vier a ser fixado por despacho da entidade tutelar, sob proposta do IHM.
O concurso decorrerá perante uma comissão nomeada pelo presidente do IHM.
1. Os espaços serão adjudicados aos candidatos que ofereçam renda de valor mais elevado.
2. Se não se verificar a oferta de lances acima do valor mÃnimo fixado, o respectivo espaço será retirado da praça.
1. A atribuição de espaços é titulada por contrato de arrendamento ou, no caso da alÃnea a) do n.º 2 do artigo 2.º, por contrato de cedência gratuita.
2. Os contratos referidos no número anterior são outorgados pelo IHM.
São averbadas ao contrato de arrendamento todas as alterações relativas aos seus elementos, como sejam a renda e a transmissão da posição contratual.
O prazo de arrendamento ou de cedência gratuita é de seis e doze meses, respectivamente, e considera-se sucessivamente renovado por iguais perÃodos de tempo se não for denunciado por nenhuma das partes.
1. São obrigações do arrendatário:
a) Pagar a renda no local e tempo acordados;
b) Facultar ao IHM, sempre que este o requeira, o exame do espaço arrendado;
c) Avisar o IHM do trespasse até trinta dias após a sua celebração;
d) Não usar nem consentir que outrem use o espaço arrendado para fins ou ramo de negócio diverso daquele a que se destina;
e) Não proceder de forma a criar risco para a segurança do edifÃcio e avisar o IHM sempre que tenha conhecimento de danos ou vÃcios no espaço arrendado, ou que terceiros reclamam direitos sobre ele;
f) Não obstar à realização de obras que o IHM entenda necessárias;
g) Não efectuar quaisquer obras sem consentimento do IHM;
h) Cumprir o regulamento do edifÃcio e as normas sobre higiene e segurança aplicáveis ao espaço arrendado;
i) Devolver o espaço, findo o contrato.
2. Aos cessionários não são exigÃveis as obrigações das alÃneas a) e c) do número anterior.
1. Os arrendatários ou os seus sucessores só poderão iniciar a sua actividade depois de cumpridas as formalidades legais a que está sujeito o seu exercÃcio, nomeadamente as relativas a licenciamento.
2. As formalidades, referidas no número anterior, deverão ser cumpridas no prazo de três meses, contados desde a data da assinatura do contrato.
3. O IHM poderá prorrogar o prazo, referido no número anterior, se a demora não for imputável ao arrendatário.
Os arrendatários devem explorar directamente o espaço arrendado.
1. É permitida a transmissão, por acto entre vivos, da posição do arrendatário, sem dependência de autorização do IHM, em caso de trespasse do estabelecimento comercial.
2. Não há trespasse:
a) Quando, transmitida a fruição do prédio, passe a exercer-se nele outro tipo de actividade comercial, ou, quando, de um modo geral, lhe seja dado outro destino;
b) Quando a transmissão não seja acompanhada de transferência, em conjunto, das instalações, utensÃlios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento.
3. O trespasse só é válido se for celebrado por escritura pública.
1. Não são permitidos os actos que tenham por objecto o subarrendamento, o empréstimo e a cessão.
2. São nulos os actos que violem o previsto no número anterior.
O direito ao arrendamento é impenhorável.
1. A primeira renda vencer-se-á no momento da celebração do contrato, e cada uma das restantes vence-se no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que disser respeito.
2. A renda será paga no local e pela forma que o IHM estabelecer, até ao oitavo dia de cada mês.
Na data da celebração do contrato, o arrendatário pagará um montante igual ao de um mês de renda, a tÃtulo de caução, para assegurar o cumprimento das suas obrigações contratuais.
1. O valor das rendas será o que resultar do acto de licitação, ou, no caso das alÃneas b) e c) do n.º 2 do artigo 2.º, o que vier a ser fixado por despacho da entidade tutelar, sob proposta do IHM.
2. Estão isentos do pagamento de renda os organismos ou entidades que prossigam fins de solidariedade social.
3. A isenção prevista no número anterior não dispensa, nomeadamente, o pagamento das despesas de fruição e condomÃnio, na proporcionalidade que lhes for devida.
1. As rendas serão actualizadas após um ano de vigência dos respectivos contratos, sendo utilizado para o efeito a evolução registada nos últimos doze meses pelo Ãndice de preços no consumidor disponÃvel e publicado pela Direcção dos Serviços de EstatÃstica e Censos.
2. Os espaços que tenham sido objecto de trespasse ou de obras de alteração estão sujeitos a uma actualização de renda, tendo como limite o valor médio praticado na zona em mercado livre.
3. A renda actualizada, nos termos do número anterior, é devida a partir do mês seguinte à ocorrência do facto que lhe dá origem.
1. Constituindo-se o arrendatário em mora, o IHM tem o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido.
2. Se o contrato for rescindido, apenas são devidas as rendas em atraso.
3. Enquanto não forem cumpridas as obrigações a que se refere o n.º 1, o IHM tem o direito de recusar o recebimento das rendas seguintes, as quais são consideradas em dÃvida para todos os efeitos.
Constituem motivo de rescisão do contrato pelo IHM:
a) O seu incumprimento, nomeadamente a violação das obrigações previstas nas alÃneas a) a g) do n.º 1 do artigo 11.º;
b) O encerramento do estabelecimento por mais de quarenta e cinco dias consecutivos ou o não inÃcio da sua actividade no prazo mencionado no n.º 2 do artigo 12.º, salvo motivo justificado;
c) A prática pelo arrendatário ou cessionário dos actos mencionados no artigo 15.º
1. Verificado algum facto que dê ou possa dar origem à rescisão do contrato, o IHM procederá imediatamente à notificação do arrendatário ou cessionário para que estes digam o que se lhes oferecer, por escrito, no prazo de dez dias.
2. Se o arrendatário ou o cessionário nada disserem ou se a justificação apresentada for considerada improcedente pelo IHM, será o contrato rescindido de imediato.
3. O IHM procederá a averiguações, se as considerar necessárias perante as respostas do arrendatário ou do cessionário.
4. A decisão final da entidade tutelar, sob proposta do IHM, será sempre notificada ao arrendatário ou ao cessionário com a indicação sucinta dos respectivos motivos.
1. O IHM pode denunciar o contrato, no termo do seu prazo inicial ou no das suas renovações, se se propuser demolir ou modificar o edifÃcio, ou realizar obras de alteração no espaço que impeçam a manutenção do vÃnculo contratual.
2. Pela desocupação definitiva do espaço arrendado o arrendatário terá direito a receber uma indemnização correspondente a um ano de última renda que pagava, ou a um outro espaço se o IHM lhe puder facultar, cuja renda terá como limite o valor médio praticado na zona em mercado livre.
3. O arrendatário ao qual não for facultado outro espaço, durante o perÃodo de tempo não superior a seis meses para a realização de obras e pretenda retomar o espaço locado, terá direito a receber uma indemnização correspondente ao rendimento que teria no exercÃcio da sua actividade, mediante apresentação da declaração modelo M/1 relativa ao imposto complementar.
4. O arrendatário que exerça a faculdade de retomar o espaço locado fica sujeito às regras de actualização de renda prevista no n.º 2 do artigo 20.º
O arrendatário ou o cessionário podem denunciar os respectivos contratos no termo do prazo ou no das suas renovações através de comunicação a remeter ao IHM. (Prazo)
1. O arrendamento não caduca por morte do arrendatário ou daquele a quem tiver sido transmitida a sua posição contratual, se lhe sobreviver o cônjuge, não separado judicialmente de pessoas e bens, ou de facto, ou deixar parentes ou afins, na linha recta, mas os sucessores podem renunciar à transmissão comunicando a renúncia ao IHM no prazo de trinta dias.
2. A cedência gratuita caduca com a extinção da cessionária ou quando a mesma deixe de prosseguir fins de solidariedade social.
1. Para a rescisão, denúncia e caducidade, o arrendatário ou o cessionário têm o prazo de trinta dias para desocuparem o espaço arrendado ou cedido, após a notificação pelo IHM, sob pena de serem executados coercivamente.
2. Para a execução do despejo, o IHM, mediante mandado, poderá solicitar a colaboração das Forças de Segurança de Macau se tal se tornar necessário.
3. O arrendatário contra quem tenha sido exercido o direito de rescisão ou que não tenha voluntariamente desocupado o espaço arrendado em caso de denúncia e caducidade, não poderá participar, no prazo de três anos, em qualquer concurso promovido pelo IHM para atribuição de espaços destinados a actividades comerciais.
1. Sem prejuÃzo das licenças necessárias, nenhuma obra pode ser feita sem autorização do IHM.
2. O arrendatário ou o cessionário comunicarão ao IHM, por carta registada, quais as obras que pretendem realizar, para efeitos da autorização referida no número anterior.
3. Se a obra realizada não corresponder à que foi autorizada, considera-se como tendo sido efectuada sem autorização.
1. A conservação do interior dos espaços arrendados ou cedidos constitui encargo dos arrendatários ou dos cessionários, salvo quando se trate de reparações motivadas por vÃcios ou defeitos de construção.
2. A conservação do exterior e das demais partes comuns dos edifÃcios, incluindo os elevadores, fica a cargo do IHM.
3. Constituem encargo dos arrendatários ou dos cessionários quaisquer reparações do exterior dos edifÃcios no caso de danos resultantes da sua actividade.
4. Quando, sendo encargo dos arrendatários ou dos cessionários, estes não possam ou não queiram proceder às reparações necessárias, o IHM poderá fazê-las em sua substituição, cobrando posteriormente as respectivas despesas.
1. As benfeitorias incorporadas nos espaços arrendados ou cedidos, se autorizadas, podem ser levantadas se daà não advier nenhum prejuÃzo para o espaço.
2. Se não autorizadas e o IHM quiser retê-las, terá de pagar uma indemnização igual ao custo delas ou ao benefÃcio que representarem no momento da restituição do espaço.
1. As notificações aos arrendatários ou aos cessionários serão efectuadas por carta registada ou, quando os seus destinatários estiverem ausentes ou não quiserem receber, através de edital a afixar à porta do espaço arrendado ou cedido.
2. As notificações produzem efeitos a partir do terceiro dia posterior à data do registo ou no dia em que forem afixadas, se através de edital.
1. Os pedidos e comunicações do arrendatário ou do cessionário deverão ser realizados por escrito junto dos serviços ou através de carta registada, considerando-se como inexistentes se não realizados nestes termos.
2. Os pedidos e comunicações, referidos no número anterior, poderão ser realizados por qualquer membro do agregado familiar do arrendatário em caso de impedimento deste, devendo indicar a identificação e o grau de parentesco existente entre ambos e ainda a menção expressa em como actuam em representação do arrendatário.
1. Os arrendamentos celebrados ao abrigo de legislação anterior caducam no termo dos actuais perÃodos de renovação.
2. O IHM celebrará com os arrendatários ou cessionários novos contratos ao abrigo das disposições deste diploma.
3. Com os actuais utilizadores, sem contrato, de espaços comerciais, serão celebrados contratos cuja renda terá o valor fixado para a respectiva zona, conforme a tabela anexa ao presente diploma.
4. Até 1 de Janeiro de 1994, data a partir da qual passará a ser-lhes aplicado o valor da renda fixado nos termos do número anterior, os novos arrendatários beneficiam da seguinte redução de renda:
a) Até ao final do corrente ano civil, 50%;
b) Durante o ano de 1993, 25%.
5. Os arrendatários cujas rendas foram actualizadas ou fixadas após 1980 terão uma nova actualização das suas rendas, sendo utilizada, para o efeito, a evolução registada nos últimos doze meses pelo Ãndice de preços no consumidor disponÃvel e publicado pela Direcção dos Serviços de EstatÃstica e Censos, desde aquela data até à entrada em vigor do presente diploma.
6. Aos arrendatários que não sofreram alterações nas suas rendas até 1980 aplicam-se as regras do n.º 4 anterior, depois de fixado o valor da renda, de acordo com o n.º 3 deste mesmo artigo.
São revogados os artigos 52.º a 69.º do Decreto-Lei n.º 69/88/M, de 8 de Agosto, e todas as disposições legais em vigor que contrariem o disposto no presente diploma.
Este diploma entra em vigor no primeiro dia do mês seguinte ao da sua publicação.
Aprovado em 26 de Maio de 1992.
Publique-se.
O Encarregado do Governo, Henrique Manuel Lages Ribeiro.
| Zona da cidade | Renda m2 | |
| s/coquechai | c/coquechai | |
| Mong-Há | MOP 50,00 | MOP 60,00 |
| Fai-Chi-Kei | MOP 40,00 | MOP 50,00 |
| Tamagnini Barbosa | MOP 50,00 | MOP 60,00 |
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