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Legislao de Macau |
O Decreto-Lei n.º 13/93/M , de 12 de Abril, introduziu profundas alterações no regime dos contratos de desenvolvimento para a habitação, exigindo, por isso, que se proceda à revisão e actualização das regras que disciplinam a administração do condomínio dos edifícios construídos naquele regime.
Assim, o presente diploma define, de forma mais clara e em certos aspectos inovadora, as atribuições da Administração Pública na missão de controlo da regularidade da administração dos condomínios, nomeadamente quando tem de intervir como julgadora das infracções cometidas quer pelos condóminos quer pela entidade que exerce funções de administração ou ainda sobre as regras financeiras e orçamentais.
Por outro lado, consagra a existência de comissão administrativa eleita em assembleia geral a quem comete amplos poderes de actuação para mais eficaz defesa dos interesses dos condóminos.
Nestes termos;
Ouvido o Conselho Consultivo;
O Governador decreta, nos termos do n.º 1 do artigo 13.º do Estatuto Orgânico de Macau, para valer como lei no território de Macau, o seguinte:
O presente diploma regula a administração de edifícios promovidos em regime de contrato de desenvolvimento para a habitação.
No edifício deve existir um espaço, chamado portaria, que sirva de centro de entrega de correspondência e de informação geral aos condóminos, nele sendo afixadas e redigidas em português e chinês as convocatórias para reuniões, projecto de orçamento anual, relatório e contas anuais, e demais documentos que à administração do condomínio digam respeito.
1. Até à execução da deliberação da primeira assembleia geral de condóminos a responsabilidade pela administração dos condomínios cabe à empresa concessionária do terreno.
2. A empresa concessionária do terreno pode administrar directamente o condomínio ou contratar empresa especialmente vocacionada para a prestação de serviço, não se transferindo, porém, a sua responsabilidade.
3. O valor da prestação do serviço de administração é aprovado pelo Instituto de Habitação de Macau, adiante referido abreviadamente por IHM, mediante proposta da empresa concessionária, a apresentar até dois meses antes da data prevista para a emissão da licença de utilização.
4. Quando razões excepcionais o justifiquem, pode o IHM contratar por adjudicação directa a prestação do serviço de administração do condomínio.
O IHM pode fiscalizar a administração do condomínio exigindo o cumprimento das obrigações constantes das leis e regulamentos aplicáveis.
1. O IHM dinamiza e promove os procedimentos para a realização da primeira assembleia de condóminos, divulgando todas as leis e regulamentos que estes devem conhecer.
2. A mesa da assembleia geral é composta por três elementos representantes, respectivamente, do IHM, da empresa administradora do condomínio e dos condóminos presentes na assembleia geral, devendo estar presente intérprete que assegure a tradução em caso de necessidade.
3. A assembleia geral de condóminos deve eleger, de entre os seus membros, uma comissão administrativa composta por três, sete ou nove elementos consoante no bloco, prédio ou empreendimento existam, respectivamente 100, entre 100 e 400 ou mais de 400 condóminos.
1. Mediante convocação da comissão administrativa, e após publicitação do relatório e contas referidos na alínea f) do artigo 11.º, a assembleia deve reunir-se até ao final do primeiro trimestre do ano para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano civil e aprovação do orçamento das despesas a efectuar para o ano em curso.
2. A mesa da assembleia geral, composta por três membros, é eleita, se for esse o caso, de entre os elementos da comissão administrativa.
1. A assembleia geral é convocada, com a antecedência mínima de vinte dias da data da sua realização, por meio de aviso convocatório enviado a cada condómino e igualmente afixado na portaria.
2. Do aviso, redigido em português e chinês, deve constar a data, hora, local de reunião e ordem de trabalhos da assembleia.
1. A assembleia geral só pode funcionar à hora marcada com a presença de um terço da totalidade dos condóminos, podendo funcionar trinta minutos mais tarde com qualquer número se a assembleia assim o deliberar.
2. Se a assembleia não funcionar com qualquer número de presentes, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar com qualquer número de condóminos.
3. As deliberações são tomadas pela maioria simples dos votos dos condóminos presentes ou representados.
4. A cada fracção autónoma corresponde um voto.
5. Os condóminos que não possam estar presentes podem fazer-se representar por procurador, sendo suficiente como instrumento de representação uma carta com a assinatura reconhecida do representado dirigida à mesa da assembleia geral.
6. As deliberações da assembleia geral são registadas em acta e devem ser publicitadas na portaria e enviadas através de carta a todos os condóminos ausentes e ao IHM no prazo de quinze dias.
1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos em vigor são anuláveis a requerimento de qualquer condómino presente que as não tenha aprovado e desde que tenha feito declaração de voto sobre a matéria, ou do IHM, no caso em que não seja condómino.
2. No prazo de dez dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida à comissão administrativa, por um ou mais condóminos ou pelo IHM, a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de vinte dias, para revogação das deliberações anuláveis.
3. O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de trinta dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de sessenta dias sobre a data da deliberação.
4. Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
1. As funções de administração são exercidas pela comissão administrativa de condóminos ou por entidade especializada contratada para o efeito.
2. Sempre que a comissão administrativa contrate outra entidade para administrar o condomínio, deve notificar a entidade administradora em exercício sessenta dias antes da data da cessação de funções, designando dia, hora e local para a transferência de poderes, devendo o IHM ser informado da notificação.
3. A comissão administrativa tem os poderes definidos no presente diploma, competindo-lhe ainda dar execução às deliberações da assembleia e convocá-la extraordinariamente se requerida por um quinto dos condóminos.
4. A comissão administrativa representa os condóminos, quanto aos seus direitos e deveres, perante o IHM e a entidade administradora do condomínio.
São actos de gestão da entidade administradora do condomínio:
a) Proceder à cobrança da renda de cada condómino correspondente à respectiva fracção autónoma, devida pela concessão do terreno, e proceder ao seu depósito nos serviços próprios do Território;
b) Cobrar as quantias correspondentes às cauções estabelecidas no presente diploma;
c) Proceder à liquidação de facturas referentes aos consumos de água e energia eléctrica resultantes das áreas comuns e ao funcionamento dos elevadores;
d) Cobrar de cada condómino a quota-parte das despesas referidas no artigo 22.º;
e) Exercer o direito de reembolso sobre quaisquer importâncias pagas por conta dos condóminos e que se encontrem previstas no presente diploma;
f) Proceder à publicitação, através de afixação na portaria, até final de Fevereiro de cada ano, do relatório e contas referentes à administração do ano anterior.
Constituem deveres gerais de administração, nomeadamente:
a) Fazer cumprir as obrigações dos condóminos referidas no n.º 2 do artigo 16.º;
b) Efectuar e manter os seguros contra o risco de incêndio das fracções autónomas cujos condóminos o não tenham feito ou renovado, ficando com o direito de reaver de cada condómino a parte do prémio que lhe couber;
c) Efectuar e manter os seguros contra o risco de incêndio dos equipamentos colectivos dos edifícios;
d) Proceder às obras de reparação das partes comuns do edifício;
e) Executar nas fracções autónomas as obras que se mostrem indispensáveis à segurança e habitabilidade do edifício, sejam ou não imputáveis aos proprietários, se estes depois de devidamente notificados, se recusarem a efectuá-las;
f) Manter em bom estado de funcionamento o equipamento de prevenção contra incêndio, os elevadores, bombas de água e demais equipamentos colectivos, celebrando com empresas da especialidade contratos de assistência técnica e manutenção;
g) Cuidar da iluminação das áreas comuns do edifício, procedendo às reparações e substituições que se mostrem necessárias;
h) Proceder à limpeza das áreas comuns de modo a mantê-las em bom estado de apresentação e desimpedidas de quaisquer objectos;
i) Proceder ao serviço de recolha de lixo segundo um horário previamente estabelecido e efectuar o depósito nos contentores do edifício se este não tiver vazamento por condutas;
j) Organizar e efectuar os serviços de portaria cuidando da segurança dos condóminos e respectivos bens;
l) Impedir a utilização de elevadores em caso de incêndio;
m) Comunicar à Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes o conhecimento de alterações nas fracções que possam pôr em causa a estrutura do edifício ou a configuração estética da fachada;
n) Proceder à publicitação junto dos condóminos, por afixação na portaria ou por outros meios que entender mais convenientes, das normas do presente diploma e das penalizações aplicáveis ao seu incumprimento;
o) Participar ao IHM a existência de qualquer infracção ao presente diploma para efeitos de aplicação da respectiva multa.
1. A entidade administradora pode entrar em qualquer parte do edifício, com excepção das fracções autónomas dos condóminos, que carece de autorização dos próprios, para fins de inspecção.
2. A não autorização de entrada na habitação dos condóminos pode ser suprida através de autorização do Tribunal de Competência Genérica.
3. A inspecção tem por finalidade a verificação:
a) Da necessidade de realização de obras de interesse comum;
b) Do cumprimento do presente diploma e de outros relativos ao funcionamento e segurança dos sistemas de água, gás, electricidade, esgotos e drenagem de águas pluviais.
4. Se da inspecção resultar a necessidade de realização de obras, devem as mesmas ser executadas com o acordo dos condóminos quanto à data de execução e período do dia de modo a causar o menor incómodo possível, tendo em atenção a urgência da sua execução.
5. Se o acordo referido no número anterior não for possível, compete ao IHM fixar a data para o início das obras, depois de ouvidas as partes.
Os actos e as decisões da entidade administradora em execução do presente diploma vinculam os condóminos.
Sem prejuízo dos direitos previstos na lei sobre o regime jurídico da propriedade horizontal, são direitos dos condóminos:
a) Proceder a uma verificação cuidadosa das fracções no momento em que receberem as chaves, comunicando à entidade administradora a existência de qualquer anomalia detectada;
b) Eleger em assembleia geral os membros para a comissão administrativa de condóminos;
c) Apresentar à entidade administradora, directamente ou através da comissão administrativa, as reclamações que entendam por convenientes, desde que fundamentadas, sobre a prestação de serviços de administração;
d) Apresentar as reclamações directamente ao IHM quando a comissão administrativa exercer a administração do condomínio;
e) Promover, nos termos definidos no presente diploma, convocação de assembleias gerais extraordinárias;
f) Apresentar a sua defesa, no prazo de dez dias, depois de notificados pelo IHM relativamente à participação de infracção ao presente diploma.
1. São obrigações dos condóminos:
a) Proceder ao pagamento da renda, correspondente à respectiva fracção autónoma, devida pela concessão do terreno;
b) Proceder ao pagamento das despesas de condomínio na proporcionalidade do número de fracções de que sejam proprietários, nos termos do artigo 22.º;
c) Pagar, no acto do recebimento da chave da fracção, uma caução de montante igual a duas prestações mensais da despesa do condomínio;
d) Celebrar contrato de seguro contra o risco de incêndio, no prazo de um mês a contar do recebimento das chaves das respectivas fracções autónomas, pelo valor real de compra, devendo apresentar cópia do mesmo à administração do condomínio no prazo de quinze dias após a sua celebração e renovação, ou se não o fizerem, pagar à administração do condomínio o valor correspondente ao prémio do contrato de seguro que a mesma, em sua substituição, celebrou.
2. São ainda obrigações dos condóminos cumprir as determinações que forem emitidas pela entidade administradora, nomeadamente:
a) Colocar o lixo devidamente acondicionado em sacos de plástico ou recipientes próprios indicados pela administração à porta das respectivas fracções autónomas e apenas durante o horário estabelecido para recolha, se não houver vazamento por condutas;
b) Não lançar lixo pelas janelas nem vazá-lo nas zonas comuns e elevadores;
c) Não depositar nem manter nas zonas comuns objectos de sua pertença;
d) Não permitir a utilização de elevadores por menores de 10 anos, quando não acompanhados de um adulto;
e) Não proceder à utilização de produtos que, pela sua natureza, criem situações de risco para a segurança ou higiene do condomínio;
f) Não manter nas fracções autónomas animais domésticos que perturbem os condóminos;
g) Não proceder à alteração das janelas e paredes exteriores;
h) Não colocar grades de segurança e estendais que não obedeçam aos padrões definidos pelo IHM;
i) Não proceder à montagem de aparelhos de ar condicionado e ventoinhas extractoras fora dos locais destinados para o efeito;
j) Não proceder à afixação de anúncios ou cartazes publicitários nas portas e paredes das zonas exteriores e nos espaços comuns do edifício, excepto nas áreas destinadas a actividade comercial e sem prejuízo do previsto nas posturas municipais sobre a matéria;
l) Não efectuar, nas respectivas fracções autónomas, obras que possam pôr em causa a estrutura do edifício ou o bom funcionamento dos sistemas de gás, água, esgotos e drenagem de águas pluviais.
1. Quem exercer a administração do condomínio está sujeito à aplicação das seguintes multas:
a) Por não fazer cumprir o previsto nas alíneas d) a i) do n.º 2 do artigo 16.º a multa de 2 000,00 patacas;
b) Por não fazer cumprir o previsto nas alíneas l) e m) do artigo 12.º e nas alíneas a), b) e c) do n.º 2 do artigo 16.º a multa de 5 000,00 patacas.
2. Pela violação das obrigações funcionais previstas no artigo 12.º a multa de 5 000,00 patacas.
3. Se ocorrerem dois ou mais factos constitutivos de aplicação de multas no prazo de seis meses, as mesmas são agravadas para o dobro.
1. Os condóminos estão sujeitos à aplicação das seguintes multas:
a) Pelo incumprimento do disposto nas alíneas a), b), e), g), h) e l) do n.º 2 do artigo 16.º a multa de 1 000,00 patacas;
b) Pelo incumprimento de outras disposições do presente diploma a multa de 500,00 patacas.
2. Se o incumprimento respeitar a obrigações pecuniárias, o montante da multa é igual ao valor da importância em dívida.
3. Pela violação continuada das obrigações de não fazer a multa é diária até cessar a conduta violadora ou for reposta a situação a que estavam obrigados em não fazer.
4. Sem prejuízo das multas devidas, os infractores são responsáveis pela reparação dos danos causados aos outros condóminos.
1. Recebida a participação ou verificada qualquer infracção ao presente diploma, o IHM notificará o infractor para apresentar a sua defesa, no prazo de dez dias, sobre os factos constantes da participação.
2. Se a defesa apresentada contraditar a essencialidade dos factos, o IHM procederá a averiguações no sentido de apurar a verdade material.
3. A aplicação das multas é da competência do presidente do IHM e as decisões que as aplicam são susceptíveis de impugnação judicial por parte dos infractores ou da pessoa contra as quais se dirigem.
4. É competente para conhecer e decidir do recurso referido no número anterior o Tribunal de Competência Genérica de Macau.
5. às multas não pagas, no prazo de dez dias a contar da data para o seu pagamento, aplica-se o regime do processo civil de execução por custas e multas, servindo de título executivo a certidão do despacho que as aplicar.
Se o incumprimento das obrigações legais da administração for reiterado, o IHM poderá promover a reunião da assembleia de condóminos, tendo em vista a substituição da entidade administradora do condomínio.
1. A entidade administradora do condomínio é obrigada a apresentar, ao IHM e à comissão administrativa dos condóminos, o orçamento de administração para o ano civil seguinte, até 30 de Outubro.
2. Do orçamento deve constar a especificação das receitas e despesas previstas, incluindo-se nesta última rubrica o encargo com o pagamento da prestação de serviços de administração acordado entre a entidade administradora e a comissão administrativa e aprovado pela assembleia geral dos condóminos.
1. As despesas de condomínio a suportar proporcionalmente por cada condómino englobam:
a) Despesas certas e fixas quanto ao valor relativas à prestação de serviço de limpeza e vigilância, manutenção de equipamentos colectivos, como elevadores, bombas de água, antenas, intercomunicadores, prevenção contra incêndio, seguro de incêndio dos equipamentos colectivos e áreas comuns do edifício e a quota-parte do valor fixado para o pagamento dos serviços da empresa de administração;
b) Despesas certas mas variáveis quanto ao valor relativas aos consumos de energia eléctrica e água das áreas comuns;
c) Despesas imprevistas emergentes do pagamento do custo de obras de reparação efectuadas nas partes comuns e nos equipamentos colectivos, cujo risco de actividade não esteja coberto pelos contratos de assistência e manutenção.
2. A prestação mensal, de montante fixo a acordar na assembleia geral de condóminos, destina-se a pagar as despesas referidas nas alíneas a) e b) do número anterior e são pagas, contra factura, até ao dia 10 de cada mês.
3. As despesas referidas na alínea c) do n.º 1 têm natureza extraordinária e devem ser liquidadas até trinta dias após o recebimento da notificação para pagamento.
1. É criado um fundo de reserva para suportar despesas imprevistas de montante elevado, nomeadamente com a reparação das partes comuns e dos equipamentos colectivos do edifício.
2. Integra o fundo de reserva:
a) O produto das multas aplicadas aos condóminos e à entidade administradora dos condóminos nos termos do presente diploma;
b) As importâncias pagas pelos condóminos a título de caução, nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 16.º;
c) O saldo do exercício anual apurado.
3. Cabe à assembleia geral ordinária de condóminos definir a parte do fundo de reserva a afectar ao pagamento das despesas referidas na alínea c) do n.º 1 do artigo 22.º
Cabe à assembleia geral ordinária de condóminos aprovar a actualização anual da prestação mensal, tendo em conta o orçamento proposto e o saldo do exercício estimado.
1. O disposto no presente diploma não faz cessar os direitos e obrigações relativos à administração do condomínio constantes dos contratos de concessão de terrenos para a construção de habitação celebrados antes da entrada em vigor deste diploma.
2. Há lugar a intervenção do IHM ou da comissão administrativa para convocar a assembleia geral dos condóminos quando se verifiquem situações de incumprimento das prestações de serviço previstas nos contratos de concessão.
A tudo o que não esteja previsto no presente diploma é aplicável subsidiariamente o Código Civil.
É revogada a Portaria n.º 245/85/M, de 25 de Novembro.
Aprovado em 3 de Agosto de 1995.
Publique-se.
O Governador, Vasco Rocha Vieira.
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