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Regulamento Administrativo n.º 16/2004

REGIÃO ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE MACAU

Regulamento Administrativo n.º 16/2004

Método de determinação do montante do prémio de concessão

O Chefe do Executivo, depois de ouvido o Conselho Executivo, decreta, nos termos da alínea 5) do artigo 50.º da Lei Básica da Região Administrativa Especial de Macau, e nos termos do n.º 2 do artigo 48.º da Lei n.º 6/80/M, de 5 de Julho, para valer como regulamento administrativo, o seguinte:

Artigo 1.º

Objecto

O presente regulamento administrativo tem por objecto a regulamentação do método de determinação do montante do prémio de concessão previsto no n.º 2 do artigo 48.° da Lei n.º 6/80/M, de 5 de Julho, com a redacção introduzida pela Lei n.º 8/91/M, de 29 de Julho, bem como o seu processamento e liquidação.

Artigo 2.º

Factores de cálculo

No cálculo do valor do prémio de concessão são tidos em conta os seguintes factores:

1) Localização do terreno;

2) Finalidade da concessão;

3) Número de pisos da construção;

4) �reas brutas de construção, por uso e por finalidade;

5) Encargos financeiros;

6) Custo dos projectos e da fiscalização da obra;

7) Aproveitamento ou reaproveitamento do terreno;

8) Regime de concessão.

Artigo 3.º

Fórmula de cálculos

1. No cálculo do valor do prémio de concessão são tidas em conta as áreas brutas de construção para uso próprio e as áreas brutas de construção para venda.

2. A fórmula geral de cálculo do prémio de concessão é a seguinte:

em que:

3. A parcela «DU» (valor do domínio útil) apenas é utilizada nas situações em que a concessão segue o regime de aforamento e o seu valor é obtido através da seguinte fórmula:

em que:

RD – Renda por metro quadrado (variável com a finalidade, localização e número de pisos);

4. O factor «R» (percentagem do lucro estimado) é fixado nos seguintes termos e valores:

1) Terrenos a conceder (aproveitamentos):

— �reas para venda:

• qualquer finalidade 40%;

— �reas para uso próprio:

• comércio e vivendas 40%;

• habitação, indústria e escritórios 20%;

2) Terrenos concedidos (reaproveitamentos):

— �reas para venda:

• qualquer finalidade 20%;

— �reas para uso próprio:

• comércio, indústria, escritórios e vivendas 20%;

• habitação 10%.

5. Ao montante do prémio calculado nos termos do n.º 2 podem ser deduzidos os encargos a suportar pelo concessionário com a desocupação do terreno, constituição de aterros, execução de infra-estruturas e construção de equipamentos sociais.

6. Quando, no interesse da Região Administrativa Especial de Macau, circunstâncias especiais, devidamente justificadas, o recomendem, o Chefe do Executivo pode alterar o valor dos factores de cálculo do valor do prémio.

7. No anexo IV ao presente regulamento administrativo é pormenorizada a forma de cálculo do prémio de concessão.

Artigo 4.º

Habitação e comércio

1. As zonas de construção para fins habitacionais e comerciais encontram-se distribuídas por 10 classes (A a J), consoante a localização do terreno e de acordo com as listagens que constituem os anexos I, II e III ao presente regulamento administrativo.

2. Para cada classe são definidos:

1) O custo de construção por metro quadrado, para edifícios até sete pisos e com mais de sete pisos;

2) A valorização, por metro quadrado, de acordo com a finalidade de aproveitamento (habitacional ou comercial).

3. As classes e valores a ter em conta constam da tabela 1, anexa ao presente regulamento administrativo.

4. Quando se trate de vivendas, o custo de construção e a valorização, por metro quadrado, correspondem aos estabelecidos para a localização da vivenda (tabela 1), com os agravamentos previstos na tabela 2, anexa ao presente regulamento administrativo.

Artigo 5.º

Indústria

1. Os valores de custo de construção e de valorização, por metro quadrado, aplicáveis a edifícios de finalidade industrial, são definidos em função do regime de propriedade a que ficam sujeitos (propriedade horizontal ou propriedade única).

2. Os valores de custo de construção e de valorização, por metro quadrado, aplicáveis à finalidade industrial constam da tabela 3, anexa ao presente regulamento administrativo.

Artigo 6.º

Escritórios

1. Ao custo de construção, por metro quadrado, das áreas destinadas à finalidade de escritórios, aplica-se o custo de construção, por metro quadrado, estabelecido para a finalidade habitacional da respectiva localização, constante da tabela 1, anexa ao presente regulamento administrativo.

2. A valorização, por metro quadrado, das áreas destinadas à finalidade de escritórios corresponde a 60% do valor estabelecido para a finalidade comercial da respectiva localização, constante da tabela referida no número anterior.

Artigo 7.º

Estabelecimentos hoteleiros

1. À finalidade hoteleira aplica-se um valor unitário de prémio de concessão, por metro quadrado de área bruta de construção, definido para terrenos a conceder (aproveitamento) e terrenos concedidos (reaproveitamento) e em função da categoria atribuída ao hotel (2 a 5 estrelas).

2. Para efeitos do disposto no número anterior, a pensão é equiparada a hotel de 2 (duas) estrelas.

3. O valor unitário do prémio de concessão aplicável aos hotéis-apartamentos e aos complexos turísticos corresponde a 90% do montante aplicado a hotel de idêntica categoria.

4. Às áreas livres dos estabelecimentos hoteleiros são aplicados os valores de custo de construção e de valorização, por metro quadrado, estabelecidos para as áreas livres afectadas a uso exclusivo.

5. As categorias e os valores unitários de prémio de concessão a considerar constam da tabela 4, anexa ao presente regulamento administrativo.

Artigo 8.º

Estacionamento

1. Os valores de custo de construção e de valorização, por metro quadrado, aplicáveis às áreas destinadas à finalidade de estacionamento constam da tabela 5, anexa ao presente regulamento administrativo, sem prejuízo do disposto nos números seguintes.

2. Os valores de custo de construção e de valorização, por metro quadrado, aplicáveis às áreas de estacionamento de vivendas constam da tabela 6, anexa ao presente regulamento administrativo.

3. Os valores de custo de construção e de valorização, por metro quadrado, aplicáveis às áreas de estacionamento em estabelecimentos hoteleiros são definidos em função da categoria atribuída ao estabelecimento hoteleiro e constam da tabela 7, anexa ao presente regulamento administrativo.

Artigo 9.º

�reas livres

1. O custo de construção e a valorização, por metro quadrado, aplicáveis às áreas livres são definidos em função da sua afectação a uso exclusivo ou a uso comum.

2. As áreas livres ajardinadas de uso comum situadas em terraços de pódio, de recuo e de cobertura dos edifícios não estão sujeitas a aplicação de prémio.

3. Os valores de custo de construção e de valorização, por metro quadrado, aplicáveis às áreas livres constam da tabela 8, anexa ao presente regulamento administrativo.

Artigo 10.º

Forma de pagamento

1. O prémio em numerário é pago de uma das seguintes formas:

1) De uma só vez, no prazo de 20 (vinte) dias a contar da data da notificação para aceitação do contrato, a que se refere o artigo 125.º da Lei n.º 6/80/M, de 5 de Julho;

2) Em prestações semestrais, iguais de capital e juros.

2. No caso da alínea 2) do número anterior, a primeira prestação não pode ser de montante inferior a um terço do valor total do prémio, devendo ser paga no prazo referido na alínea 1) do número anterior.

Artigo 11.º

Processamento e cobrança

O cálculo do prémio é processado pela Direcção dos Serviços de Solos, Obras Públicas e Transportes e cobrado pela Direcção dos Serviços de Finanças.

Artigo 12.º

Juros de mora

Pelo não pagamento atempado das quantias devidas a título de prémio são devidos juros de mora, à taxa legal, sem prejuízo da aplicação de outras sanções legal ou contratualmente estipuladas.

Artigo 13.º

Caducidade

No caso de ser declarada a caducidade da concessão, o concessionário perde, a favor da Região Administrativa Especial de Macau, a totalidade das prestações do prémio já pagas.

Artigo 14.º

Tabelas e anexos

As tabelas anexas ao presente regulamento administrativo, assim como as listagens que constituem os anexos são revistas e actualizadas por despacho do Chefe do Executivo.

Artigo 15.º

Revogação

É revogada a Portaria n.º 230/93/M, de 16 de Agosto.

Artigo 16.º

Entrada em vigor

O presente regulamento administrativo entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.

Aprovado em 5 de Maio de 2004.

Publique-se.

O Chefe do Executivo, Ho Hau Wah.

———

TABELA 1*

Custo de construção e valorização, por metro quadrado, aplicável às finalidades habitacional e comercial

* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 267/2007

TABELA 2

Custo de construção e valorização, por metro quadrado, aplicável às vivendas

TABELA 3*

Custo de construção e valorização, por metro quadrado, aplicável à finalidade industrial

* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 267/2007

TABELA 4

Preço unitário do prémio de concessão, aplicável à finalidade hoteleira

TABELA 5*

Custo de construção e valorização, por metro quadrado, aplicável à finalidade de estacionamento, com excepção das áreas de estacionamento em vivendas e estabelecimentos hoteleiros

* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 267/2007

TABELA 6*

Custo de construção e valorização, por metro quadrado, aplicável às áreas de estacionamento em vivendas

* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 267/2007

TABELA 7

Custo de construção e valorização, por metro quadrado, aplicável às áreas de estacionamento em estabelecimentos hoteleiros

TABELA 8*

Custo de construção e valorização, por metro quadrado, aplicável às áreas livres

* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 267/2007

———

ANEXO I*

Classificação dos arruamentos de Macau

ANEXO II*

Classificação dos arruamentos da Taipa

ANEXO III*

Classificação dos arruamentos de Coloane

* Alterado - Consulte também: Despacho do Chefe do Executivo n.º 267/2007

ANEXO IV

Cálculo do prémio de concessão

1. Formulário:

1) Fórmula geral:

em que:

2) Custo dos projectos e da fiscalização da obra:

em que:

α – Factor correspondente à percentagem do custo dos projectos e da fiscalização da obra;

3) Custo dos encargos financeiros com a obra:

t = (1 + t')^¼ —1

em que:

β – Factor correspondente à capitalização dos juros relativos ao empréstimo a contrair para financiar 70% do custo simples de construção (base trimestral);

N – Número de trimestres do prazo de aproveitamento;

t – Taxa de juro trimestral;

t' – Taxa de juro anual;

4) Substituindo em 1) PF_i,j e EF_i,j pelas expressões constantes de 2) e 3), respectivamente, obtém-se:

que é a fórmula geral simplificada de cálculo do prémio.

2. Cálculo da parte do prémio devida pelas áreas para uso próprio:

1) TC_{1, j} = ABC_{1, j} CC_{1, j}

2) TV_{1, j} = ABC_{1 j} V_{1, j}

3) PF_{1, j} = α ABC_{1, j} CC_{1, j}

4) CS_{1, j} = PF_{1, j} + TC_{1, j}

5) EF_{1, j} = β CS_{1, j}

t = (1 + t')^¼ —1

Observação:

Os factores β correspondem à capitalização dos juros relativos ao empréstimo a contrair para financiar 70% do custo simples de construção e reportam-se a um sistema de obtenção de fundos de base trimestral com repartição alíquota em cada período.

6) CT_{1, j} = TC_{1, j} + PF_{1, j} + EF_{1, j} = CS_{1, j} + EF_{1, j}

7) MB_{1, j} = TV_{1, j} – CT_{1, j}

8) P_{1, j} = MB_{1, j} R_{1, j}

3. Cálculo da parte do prémio devida pelas áreas para venda:

1) TC_{2, j} = ABC_{2, j} CC_{2, j}

2) TV_{2, j} = ABC_{2, j} V_{2, j}

3) PF_{2, j} = α ABC_{2, j} CC_{2, j}

4) CS_{2, j} = PF_{2, j} + TC_{2, j}

5) EF_{2, j} = β CS_{2, j}

t = (1 + t')^¼ —1

Observação:

Os factores β correspondem à capitalização dos juros relativos ao empréstimo a contrair para financiar 70% do custo simples de construção e reportam-se a um sistema de obtenção de fundos de base trimestral com repartição alíquota em cada período.

6) CT_{2, j} = TC_{2, j} + PF_{2, j} + EF_{2, j} = CS_{2, j} + EF_{2, j}

7) MB_{2, j} = TV_{2, j} – CT_{2, j}

8) P_{2, j} = MB_{2, j} R_{2, j}

4. Cálculo do prémio devido pela concessão:

P = P₁ + P₂

Observação: Se a concessão seguir o regime de aforamento, o valor do domínio útil (DU) deve ser deduzido ao prémio de concessão.

5. Legenda:

TC – Total do custo de construção;

TV – Total da valorização;

PF – Custo dos projectos e da fiscalização;

CS – Custo simples da construção;

EF – Encargos financeiros;

CT – Custo composto de construção;

MB – Margem bruta;

P – Prémio de concessão;

N – Número de trimestres;

i – Uso;

j – Finalidade;

t – Taxa de juro trimestral;

t' – Taxa de juro anual.

6. Ficha-tipo para cálculo de prémio parcial:

Processo n.o:

Requerente:

Localização:

Uso (i):

Observação: O prémio devido pela concessão é igual ao somatório dos «prémios parciais» que, por sua vez, são calculados tendo em conta o uso e a finalidade das diversas áreas brutas de construção (ABC).