4.2.4.1. Xác định hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu
Thẩm phán phải xác định hợp đồng vô hiệu thuộc trường hợp nào, vi phạm điều kiện nào trong các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng.
Công việc chính và kỹ năng thực hiện:
- Hợp đồng chỉ vi phạm một trong những điều kiện quy định tại Điều 131 BLDS 1995 (Điều 122 BLDS 2005) là hợp đồng vô hiệu.
- Khoản 1 điều 131 BLDS 1995 là điều kiện “Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự”. Vi phạm điều kiện này được quy định cụ thể tại các điều:
- Điều 140 BLDS 1995 (Điều 130 BLDS 2005): vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự hay hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện.
- Khoản 2 Điều 131 BLDS 1995 là điều kiện hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Thực tế, để thi hành đúng Bộ luật Dân sự, phải hiểu điều kiện này là “phù hợp với quy định của pháp luật” chứ không phải chỉ là “không trái pháp luật”.
- Khoản 4 Điều 131 BLDS 1995 là điều kiện của hình thức hợp đồng. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà được quy định tại Điều 443 BLDS 1995 (Điều 450 BLDS 2005) là phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền (theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng- điểm d, tiểu mục 2.1, mục 2, phần I, Nghị quyết 01/2003- NQ– HĐTP) (Theo quy định tại Điều 450 BLDS năm 2005 trong trường hợp pháp luật có quy định khác thì không phải công chứng hoặc chứng thực).
4.2.4.2. Giải quyết hậu quả hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu
Thẩm phán cần nắm vững những quy định chung về giải quyết hợp đồng vô hiệu cũng như những quy định về giải quyết từng loại hợp đồng vô hiệu cụ thể.
Công việc chính và kỹ năng thực hiện:
- Điều 146 BLDS 1995 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu nói chung. Điều này mang tính nguyên tắc chung cho việc giải quyết hậu quả các loại hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, cần xác định một hợp đồng cụ thể đã vô hiệu thuộc loại vi phạm nào thì áp dụng quy định riêng của pháp luật cho trường hợp đó. Ví dụ:
- Vô hiệu do vi phạm điều cấm thì áp dụng quy định tại Điều 137 BLDS 1995. Theo Điều 137 BLDS thì chỉ bồi thường thiệt hại nếu một bên có lỗi; nếu hai bên cùng có lỗi thì tự chịu phần thiệt hại của mình.
- Điều 139 BLDS 1995 quy định về hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức (được quy định cụ thể tại điểm b, tiểu mục 2.2, mục 2 phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16-4-2003). Tòa án ra quyết định buộc các bên đến cơ quan có thẩm quyền để hoàn thiện hình thức của hợp đồng trong thời hạn 1 tháng. Quá thời hạn này, bên không thực hiện việc hoàn thiện về hình thức của hợp đồng phải bồi thường thiệt hại do hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu.
- Quy định về xác định lỗi và xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại khi tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu (các điểm a, b, tiểu mục 2.4 mục 2, phần I Nghị quyết 01/2003/NQ- HĐTP).
- Quy định về xác định thiệt hại bao gồm việc định giá nhà và quyền sử dụng đất theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm (điểm c, tiểu mục 2.4, mục 2...).
|
